Il titolare del permesso di costruire può realizzare direttamente le opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale della quota dovuta.
Le opere di urbanizzazione sono opere pubbliche a tutti gli effetti e per la loro realizzazione, la legge prevede che, una parte di esse, possano essere realizzate direttamente dal titolare del permesso di costruire.
Riferimenti normativi
I lavori a scomputo degli oneri di urbanizzazione sono contemplati:
- nel Codice Contratti D.Lgsl 50/2016
- nel Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001
- nelle linee guida n. 4 ANAC
Vediamo come districarsi e gestire correttamente tali opere.
Contributo per il rilascio del permesso di costruire
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato:
- all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché
- al costo di costruzione.
La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata.
A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione.
Urbanizzazione primaria e secondaria
Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi:
- strade residenziali,
- spazi di sosta o di parcheggio,
- fognature, rete idrica,
- rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas,
- pubblica illuminazione,
- spazi di verde attrezzato
- i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni
Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi:
- asili nido e scuole materne,
- scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo,
- mercati di quartiere,
- delegazioni comunali,
- chiese e altri edifici religiosi,
- impianti sportivi di quartiere,
- aree verdi di quartiere,
- centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie;
- opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.
Opere funzionali
Per opere funzionali si intendono le opere di urbanizzazione primaria (ad es. fogne, strade, e tuti gli ulteriori interventi elencati in via esemplificativa dall’articolo 16, comma 7, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) la cui realizzazione è diretta in via esclusiva al servizio della lottizzazione ovvero della realizzazione dell’opera edilizia di cui al titolo abilitativo a costruire e, comunque, quelle assegnate alla realizzazione a carico del destinatario del titolo abilitativo a costruire.
Calcolo del valore stimato delle opere di urbanizzazione
In base alle linee guida ANAC n. 4 Procedure per l’affidamento dei contratti pubblici di importo inferiore alle soglie di rilevanza comunitaria, indagini di mercato e formazione e gestione degli elenchi di operatori economici il valore stimato si calcola nel seguente modo:
Nel calcolo del valore stimato devono essere cumulativamente considerati tutti i lavori di urbanizzazione primaria e secondaria anche se appartenenti a diversi lotti, connessi ai lavori oggetto di permesso di costruire, permesso di costruire convenzionato (articolo 28 bis D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) o convenzione di lottizzazione (articolo 28 l. 17 agosto 1942 n. 1150) o altri strumenti urbanistici attuativi.
Come si eseguono le opere a scomputo?
Il Codice Contratti alla lettera e) comma 2 dell’articolo 1 del DLgsl 50/2016 specifica che ci sono due possibilità:
- lavori pubblici da realizzarsi da parte dei soggetti privati, titolari di permesso di costruire o un altro titolo abilitativo, che assumono in via diretta l’esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo previsto per il rilascio del permesso.
- gara gestita dall’amministrazione che rilascia il permesso di costruire o altro titolo abilitativo.
Pertanto è necessario seguire le indicazioni riportate alla lettera e) comma 2 dell’articolo 1 del DLgsl 50/2016 ed è utile richiamare una chiara Determinazione ANAC n. 7 del 16 Luglio 2009.
La disciplina sopra riportata, per le opere a scomputo sopra soglia, prevede quindi:
- sia l’ipotesi della gara indetta dal privato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione;
- sia l’ipotesi dell’esercizio da parte dell’amministrazione delle funzioni di stazione appaltante.
Opere di urbanizzazione eseguite direttamente dal privato
Il privato, in qualità di stazione appaltante, è esclusivo responsabile dell’attività di progettazione, affidamento e di esecuzione delle opere di urbanizzazione, fermi restando i poteri di vigilanza e di controllo che spettano all’amministrazione e che, tra l’altro, comportano l’approvazione del progetto in linea tecnica ed economica e delle eventuali varianti in corso di esecuzione e la possibilità di chiedere al privato informazioni circa le modalità di svolgimento della gara d’appalto.
Pertanto al titolare sarà rilasciato il permesso di costruire da parte della pubblica amministrazione per le opere di urbanizzazione la quale, dopo l’esecuzione dei lavori, approverà il collaudo.
L’ANAC, nella citata determinazione sostiene che non si ritiene ammissibile la partecipazione alla gara del titolare del permesso di costruire o del piano urbanistico attuativo, per evidenti ragioni di conflitto di interesse tra il ruolo di stazione appaltante e di concorrente alla gara, né si ritiene ammissibile una partecipazione indiretta attraverso soggetti con i quali sussistano rapporti di controllo ex art. 2359 c.c. o tali da configurare un unico centro decisionale.
Opere di urbanizzazione eseguite con gara della Pubblica Amministrazione
L’amministrazione che rilascia il permesso di costruire può prevedere che il soggetto che richiede tale permesso presenti con la relativa istanza un:
- un progetto di fattibilità tecnica ed economica delle opere da eseguire,
- indicazione del tempo massimo in cui devono essere completate,
- schema del relativo contratto di appalto
l’amministrazione, sulla base del progetto di fattibilità tecnica ed economica, indice una gara con le modalità previste dall’articolo 60 o 61 del Codice Contratti.
L’esecuzione e i collaudi saranno gestiti direttamente dall’amministrazione pubblica.
Sotto e sopra soglia
In base al Testo Unico per l’edilizia DPR 380/2001 all’art 16 per la realizzazione delle opere a scomputo si ha una prima distinzione (art. 16 comma 2 DPR 380/2001) e rimanda al Codice Contratti in relazione se l’importo delle opere è superiore o inferiore alla soglia comunitaria (art. 35 comma 1 lettera a) D.Lgsl. 50/2016):
- sopra soglia importo pari o superiore ad euro 5.350.000;
- sotto soglia importo inferiore ad euro 5.350.000;
con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune.
Opere di urbanizzazione sotto soglia
Se il valore complessivo delle opere di urbanizzazione a scomputo – qualunque esse siano – non raggiunge la soglia comunitaria, calcolata ai sensi dell’articolo 35, comma 9, Codice dei contratti pubblici, il privato potrà avvalersi della deroga di cui all’articolo 16, comma 2 bis, d. P.R. 6 giugno 2001 n. 380, esclusivamente per le opere funzionali.
Pertanto si potrà optare per le seguenti scelte:
- Primaria opere funzionali: potrà eseguire direttamente le opere di urbanizzazione primaria funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il Codice Contratti.
- Secondaria e primaria non funzionali: in relazione all’importo sarà necessario seguire le procedure di cui all’articolo 36 comma 2 del DLgsl 50/2016 sostituito fino al 31/12/2021 dal comma 2 dell’articolo 1 della Legge di Semplificazione 120/2020 e riportato il tutto in questo precedente articolo relativo alla legge di semplificazione.
Opere di urbanizzazione sopra soglia
Qualora il valore complessivo di tutte le opere superi la soglia comunitaria, il privato sarà tenuto al rispetto delle regole di cui al Codice di contratti pubblici sia per le opere funzionali che per quelle non funzionali.
In relazione a quanto già detto precedentemente la lettera e) comma 2 dell’articolo 1 del DLgsl 50/2016 prevede quindi sia l’ipotesi:
- della gara indetta dal privato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione,
- sia l’ipotesi dell’esercizio da parte dell’amministrazione delle funzioni di stazione appaltante.
La procedura è una gara con le modalità previste dall’articolo 60 o 61 con le modalità descritte in precedenza.
Oggetto del contratto, previa acquisizione del progetto definitivo in sede di offerta, sono:
- la progettazione esecutiva e
- l‘esecuzione di lavori.
L’offerta relativa al prezzo indica distintamente il corrispettivo richiesto per la progettazione esecutiva, per l’esecuzione dei lavori e per i costi della sicurezza.
Deroga per i lotti
Nel calcolo del valore stimato é prevista una deroga per i lotti.
In base al punto 2.3 delle linee guida n. 4 ANAC e il comma 11 dell’art. 35 del Codice Contratti
Le amministrazioni aggiudicatrici o gli enti aggiudicatari possono aggiudicare l’appalto per singoli lotti senza applicare le disposizioni del presente codice, quando il valore stimato al netto dell’IVA del lotto sia:
- inferiore a euro 80.000 per le forniture o i servizi oppure
- inferiore a euro 1.000.000 per i lavori
purché il valore cumulato dei lotti aggiudicati non superi il 20% del valore complessivo di tutti i lotti in cui sono stati frazionati l’opera prevista, il progetto di acquisizione delle forniture omogenee, o il progetto di prestazione servizi.
Esempio
Facciamo un esempio per comprendere meglio la deroga.
- totale opere di urbanizzazione primarie e secondarie = 10.000.000 euro
- quindi affidamento di opere sopra soglia e quindi gara pubblica;
- 20% delle opere complessive = 2.000.000 euro
- ma il totale opere primarie e funzionali = 1.800.000 euro suddivise in 2 lotti (il cui importo è inferiore al 20% delle opere complessive) e di importo singolo lotto inferiore ad 1.000.000 euro:
- 900.000 euro lotto strade
- 900.000 euro lotto allacciamenti
tali opere potrebbero essere eseguite direttamente dal titolare del permesso di costruire .
Programmazione e collaudo delle opere di urbanizzazione
Ai soggetti che assumono in via diretta l’esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo previsto di cui lettera e) comma 2 dell’articolo 1 del DLgsl 50/2016 non si applicano i seguenti articoli:
- articoli 21 relativamente alla programmazione dei lavori pubblici (la programmazione è riportata in questo precedente articolo);
- 70 preinfomrazione;
- 113 incentivi.
In relazione alla fase di esecuzione del contratto si applicano esclusivamente le norme che disciplinano il collaudo. Il colludo delle opere pubbliche è riportato in questo precedente articolo
Spetta alla stazione appaltante privata la nomina dei collaudatori, mentre va riservato all’amministrazione, nell’ambito della funzione di vigilanza, il potere di approvare gli atti di collaudo, dal momento che le opere realizzale devono essere cedute all’amministrazione e confluire nel patrimonio pubblico (Determinazione ANAC n. 7 del 16 Luglio 2009.
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